05 maggio 2022

Il soppalco è regolare… per pochi centimetri

Decreto Salva Casa 2024: cosa cambia per gli abusi edilizi e come funziona la nuova sanatoria

Il nuovo Decreto Salva Casa 2024 porta importanti novità per chi vuole regolarizzare abusi edilizi di minore entità. Ecco cosa sapere sulla nuova sanatoria semplificata e un caso pratico che chiarisce l’applicazione della norma.

Maggiore flessibilità per gli abusi minori

Il Decreto Salva Casa introduce una procedura più snella per la regolarizzazione di abusi edilizi cosiddetti “minori”, ovvero quegli interventi realizzati in parziale difformità da un titolo edilizio valido. La nuova norma, contenuta nell’articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia (TUE), elimina l’obbligo della “doppia conformità” per questa tipologia di abusi.

In pratica, non è più necessario dimostrare che l’opera fosse conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della richiesta di sanatoria. Questo rappresenta un’importante apertura per moltissimi immobili interessati da piccole irregolarità.

Quando si applica la sanatoria semplificata?

La nuova procedura semplificata non è automatica. Per poterla applicare è fondamentale che l’opera risulti almeno documentata in una planimetria catastale, in un permesso di costruire o in un altro titolo edilizio successivo.

Se manca qualsiasi tipo di documentazione ufficiale, l’intervento non potrà rientrare nel nuovo regime semplificato e dovrà essere regolarizzato con l’iter classico previsto dall’articolo 36 del TUE, che continua a richiedere la doppia conformità.

È sempre consigliabile consultare anche i regolamenti regionali e comunali, che possono fissare limiti specifici, ad esempio in termini di dimensioni, destinazioni d’uso o vincoli architettonici.

Caso pratico: un soppalco a Palermo e il TAR che ribalta tutto

Un esempio interessante dell’applicazione (e dei limiti) del nuovo decreto arriva dalla sentenza del TAR Sicilia n. 2772 del 3 ottobre 2024. Il caso riguarda un soppalco realizzato a Palermo senza alcun titolo edilizio. Il Comune aveva ordinato la demolizione dell’opera, e la proprietaria aveva tentato di far valere le nuove disposizioni del Decreto Salva Casa.

Tuttavia, il TAR ha chiarito che la nuova sanatoria semplificata non può essere applicata agli abusi realizzati in totale assenza di titolo autorizzativo. In questi casi, l’unica strada resta la sanatoria ordinaria con i requisiti più stringenti dell’articolo 36 TUE.

Il soppalco è regolare… per pochi centimetri

Nonostante ciò, il TAR ha comunque accolto il ricorso della proprietaria, grazie a una consulenza tecnica d’ufficio che ha rivelato un errore da parte dell’Amministrazione.

Secondo il Piano Regolatore Generale (PRG), è consentito realizzare soppalchi nei vani con altezza minima di 4,80 metri, purché non superino il 20% della superficie utile complessiva dell’immobile. Nel caso in esame, l’immobile misurava 130,17 mq, consentendo un soppalco massimo di 26,03 mq.

La perizia tecnica ha accertato che il soppalco costruito era di 26 mq, perfettamente in linea con la normativa. Anche i rilievi effettuati dal Comune durante un sopralluogo precedente avevano registrato una superficie di circa 25 mq.

Alla luce di questi dati, il TAR ha annullato l’ordinanza di demolizione, riconoscendo la legittimità dell’intervento edilizio. Tuttavia, ha disposto la compensazione delle spese legali tra le parti.

Conclusioni: perché è importante conoscere bene le regole

Il Decreto Salva Casa offre una nuova possibilità per sanare irregolarità edilizie minori, ma non è una sanatoria generalizzata. È fondamentale avere una documentazione minima e conoscere nel dettaglio sia le norme nazionali che quelle locali.

Il caso del soppalco a Palermo dimostra inoltre quanto siano cruciali le perizie tecniche e l’esame accurato della normativa urbanistica, soprattutto quando si rischia una demolizione per pochi centimetri.